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荆州城区房地产市场运行特点

【导语】:今年上半年荆州城区房地产市场的一个显著特点,是城市综合体突飞猛进的发展。

    荆州城区房地产市场运行特点

  “新国五条”出台后,荆州同全国一样,房地产市场一度出现波动,但很快就恢复正常,继续快速平稳发展。与往年相比,今年上半年荆州城区房地产市场运行呈现以下特点:

  (一)城市综合体改变荆州城区房地产市场格局

  今年上半年荆州城区房地产市场的一个显著特点,是城市综合体突飞猛进的发展。

  一是万达集团投资50亿元建设的荆州万达广场,总建筑面积60万平方米,其中商业街16万平方米,是以商业为主的城市综合体,包括购物中心、商业街、酒店、写字楼、住宅、SOHO等多种业态。荆州万达广场比宜昌万达广场大13万平方米,与襄阳万达广场体量相当。5月25日万达广场中心街铺开盘、7月27日万达华府住宅开盘,在荆州城区引起强烈反响。万达广场建成,将改变整个城区商业格局。

  二是上海绿地集团投资建设的绿地之窗。荆州绿地之窗地处荆北新区站前广场,总用地面积约430亩,总建筑面积约130万平方米,总投资约55亿元,是以酒店、写字楼为主的城市综合体。规划建设一栋200米的超高层办公楼、一栋120米的超高层办公楼以及一栋五星级酒店,将成为集办公、商业、酒店及居住为一体的大型城市综合体。绿地之窗建成,将改变城区酒店、写字楼市场格局,推动荆北新区发展。

  三是湖北人信投资建设的荆州人信汇。荆州人信汇位于市区最繁华的北京中路商圈,总用地面积2万平方米,总建筑面积约15万平方米,其中商业建筑面积5万平方米,是集购物、餐饮、休闲、娱乐、居住等功能为一体的城市综合体。荆州人信汇体量虽然不算太大,但地处商流、人流、车流高度密集的市中心,作用特别重要,建成后将改变北京中路商圈发展格局,并且有可能带动沙隆达广场周边商业发展。

  城市综合体的大发展,再加上南国商业、义乌小商品城等大型商业项目,从长远看,将有效改善荆州房地产业结构,推动荆州房地产市场和城市建设更快发展。而近期最直接的效应则是提高房价预期。例如,万达广场开盘前后,其他新开盘的商品住宅均价都超过6000元/平方米,将城区房价水平提高了一个价位。目前城区房价与周边城市的差距越来越小。此外,大型商业项目和综合体项目集中投放市场对市场供求关系和竞争环境的改变,都应当引起注意。

  (二)房地产开发用地价格新老城区差别大

  据市招投标信息网数据,今年上半年荆州城区出让房地产开发用地20.89万平方米,成交总额73290万元。其中老城区5宗,4.36万平方米,只占全部出让土地面积的20.9%,价格比新城区平均高一倍。新城区出让4宗,总面积16.53万平方米,占全部出让土地面积的79.1%,价格比老城区低一半,从而拉低了土地平均价格。另外,招商引资项目地价明显优惠。在同一地段,招商引资项目地价比别的项目低40%至50%。

  与周边城市相比,荆州城区地价一直处于较高的水平。国土资源部发布的2013年一、二季度地价监测报告显示,湖北省受监测的武汉、襄阳、宜昌、荆州、黄石等5个城市中,荆州的综合地价、商服地价、住宅地价低于武汉,但高于宜昌、襄阳、黄石。

  与主城区不同的是,上半年荆州城区乡镇房地产开发用地成交量价齐升则十分明显。据市招投标信息网公布的资料,上半年荆州城区乡镇(包括纪南、弥市、川店、观音垱等镇)出让房地产开发用地11.09万平方米(166.28亩),同比增长129.6%;可建房屋面积22.95万平方米,同比增长164.1%;平均单价67.3万元/亩,同比增长41.4%;平均楼面地价487.5元/平方米,同比增长22.9%。土地最高单价98.67万元/亩,同比增长31.6%。

  (三)房地产业对荆州经济发展贡献显著

  1、房地产税收成为地税增收的支柱

  据荆州市地税部门公布的数据,2013年上半年,全市地税系统累计完成各项税费收入509160万元,总量居全省第四,同比增收74643万元,完成年计划的59.49%。

  房地产、建筑业成为拉动税收增幅的支柱行业。上半年全市完成营业税96783万元,同比增长14.0%,其中增收额约70%来源于房地产业和建筑业。受一季度房地产市场成交额大幅增长带动,完成契税26882万元,同比增长60.5%;土地增值税13677万元,同比增长52.9%。上半年房地产业完成税收69076万元,同比增收29192万元,增长73.19%;建筑业完成63751万元,同比增收16433万元,增长34.73%;规费收入19547万元,同比增长13.22%。

  2、土地出让金成为非税收入的主要来源

  由于商品房成交量大幅增长,上半年完成非税收入大幅增长。据荆州市招投标信息网公布的数据,今年上半年荆州城区土地出让面积231.78万平方米,同比增长8.0%;土地出让金收入9.33亿元,同比增长16.3%;增加土地收益4322万元,同比增长16.36倍。土地出让金收入中,房地产开发用地出让金收入占90.6%,说明房地产业对财政收入的贡献越来越大。

  3、房地产开发投资占固定资产投资的比重增加

  据统计,2013年上半年全市完成房地产业投资(包括房地产开发、保障房建设、其他与房地产相关的投资等)78.94亿元,同比增长78.3%。完成投资额占固定资产投资的比重为12%,仅次于制造业,位居第二;比重比去年同期高3.1个百分点,增幅高于任何一个行业。由此也可以看出房地产业对城市经济发展的贡献。

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